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地代・家賃値上請求訴訟とは
借地借家法は、借地人や借家人ができるだけ長い期間、目的の土地や建物を利用できるよう保護しています。
賃貸人には、賃貸物件からの適正な収入を確保できるようにするための手段を与えています。
ですので、賃料が不相当となったときは、これを適正な賃料に変更することができます。
賃借人が値上に応じなければ、裁判に訴えて、適正な賃料を決めてもらいます。
これが賃料値上請求の訴訟です。
賃料が不当に高くなっているときは、賃借人から適正な賃料に値下げを請求することができます。
借地借家法では、不動産に対する税金などの増加あるいは土地の価格が上がったため、または近隣の類似の土地や建物の賃料に比較して、賃料が不相当となったときは、一定期間値上をしないとの特約のないかぎり、賃料の増加を定めることができるとされています。
賃料の値上は、その意思表示をすれば、承諾を要せず値上となるのです。
値上は請求ではなく、一方的な決定なのです。
ただし、それは客観的に相当とされる額にまでしか値上となりません。
相当な額がいくらか決まっているわけではありませんから、それを決めなければならないのです。
また、賃料の相場が上がっても、自動的に値上とはなりません。
値上の意思表示が必要なのです。
その意思表示は、証拠を残すために、内容証明郵便で通知します。
借主との協議で値上金額がまとまればその額となりますが、まとまらないときは裁判所に調停を申立て、それでもまとまらないときは裁判所の判決によります。
裁判所の判決といっても、裁判所が決めるわけではなく、相当な額がいくらであるかを認定するのです。
近隣の地代などを書証や証人尋問で調べたりしますが、主として専門家による鑑定によることになります。
訴訟中、借主は自分が適当と思う賃料額を支払い、貸主が受け取らない場合、その額の弁済を提供している以上、賃料不払いにはなりませんが、念のために供託します。
判決が出た後に、差額に１割の利息をつけて支払うことになります。
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