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所有権に基づく物件的請求権（物上請求権）の消滅時効
所有権に基づく物件的請求権とは、所有権から派生するものです。
土地を買った人が売主に対してもっている土地引渡請求権や土地所有権移転登記請求権、土地を他人に侵害された人がもっている所有物返還請求権、妨害排除請求権及び妨害予防請求権の権利を指します。
これらの物権的請求権は所有権から不断に発生する権利ですから消滅時効にかからないとしています。
不動産を買った人が所有権移転登記をしないで、放っておくことがあります。
買主が何十年も登記をしなかったとしても移転登記請求権は消滅時効にかからないのです。
しかし、農地の売買による所有権移転登記請求権については注意しなければなりません。
一般に、物の売買契約が成立した時は、その物の所有権は契約成立と同時に買主に移転します。
契約の成立によって、直ちに効力が発生します。
宅地の売買のときには契約成立と同時に所有権は買主に移転し、その後、買主は売主に対し所有権移転登記をせよという物件的請求権を持つことになります。
ところが、農地の場合には農地法に特別の規定があり、農地売買契約だけで所有権は移転せず、県知事ないし農業委員会の許可があって初めて農地所有権が移転する事になっています。
ですから、農地売買契約をしながらこの許可を受けなかった時は、契約から１０年経過すると農地所有権移転登記請求権も消滅してしまうのです。
正確には、買主から売主に対して県知事等の許可申請手続きに協力を求める請求権が債権として１０年の消滅時効にかかるので、したがって移転登記請求権も消滅することになるのです。
農地や採草放牧地を売買したり、第三者に貸し付ける行為は、原則として農地法によって制限されています。
市街化調整区域内の農地等については、農林水産大臣又は都道府県知事の許可を得なければ売買はできません。
また、農地以外のものとして、第三者に売買又は貸借等をすることを転用といっています。
ですので、農地の売買契約は、通常の売買契約とは異なり、農地法５条の転用申請につき知事の許可があったときに売買の効力が生ずるという契約か、あるいは売買の予約契約を結び知事の許可がおりたときに本契約とするという形式をとります。
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