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担保の調査
担保を設定する対象の物については、債権者として調査する事が必要です。
担保提供者の所有物かどうかを調査するのはもちろんのこと、その目的物について第三者の権利がついているかどうかも調査する必要があります。
担保を設定する不動産の所有権が担保提供者になかったり、あっても、それは全体の何分の一かの持分しかない場合もあります。
その不動産については、すでに第三者の抵当権が設定されていたり、第三者による用益上の権利である地上権や借地権が設定されている事もあります。
担保物に、すでに第三者の抵当権が設定されていれば、その後に同じ不動産に設定する事となる抵当権は、その第三者の権利が設定されていることを前提のうえ、設定されますから、その第三者の権利の後順位の効力となります。
不動産についての財産権のうち、特に所有権とか地上権、質権、抵当権などの物権については、その権利を第三者に対抗するためには登記を経ることが法律上要求されています。
また、担保にとる不動産の調査は登記簿の閲覧で全て終わりとしていては不十分です。
その不動産を現地におもむいて、検分してみる事も大切です。
建物登記簿によって調査した登記簿上の建物と、実際に現地に所在する建物とが同一かどうかという点も調べておく必要があります。
登記簿に記載されている建物は、すでに焼失したり、取り壊されたり、その後に同じような建物が建てられていることもあります。
その場合、新しい建物について、すでに焼失したり取り壊されたりで滅失している建物の登記を新築物件に流用しても、その登記は無効と考えられているからです。
また、担保権を実行するとき、例えば抵当権を実行する際の担保物の処分価額は、普通の売買における処分価額よりも低い価額で決まります。
抵当権実行の際の担保物の価額は、大体時価の６０％〜７０％ぐらいで見たほうがよいとされています。
また、自分より優先する権利が担保物に設定されているのであれば、それが優先されて配当されますから、これも控除して考えなければなりません。
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