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敷金・入居保証金の担保
債務者が店舗や事務所を他から賃借している時は、貸主に対し敷金や保証金を差し入れています。
敷金というのは、賃借人に賃料支払その他の債務を担保するために、賃貸人に交付、差し入れておく金銭のことです。
敷金を差し入れている賃貸借契約では、賃貸借関係が終わった時に、賃借人に賃料滞納等の債務不履行がなければ、賃貸人はこの敷金を賃借人に返還し、債務不履行があれば、敷金の中からその不履行の額を差し引き、残額を賃借人に返す事になっています。
この敷金を担保にとるには、その返還請求権について質権を設定する事になります。
そのためには、賃貸人、賃借人間の賃貸借契約を確認し、敷金の額や条件を調べ、その敷金返還請求権について質権設定契約を結び、賃貸人の承諾を取り付け、その承諾書に公証役場で確定日付をもらいます。
入居保証金や保証金といわれる金銭も敷金と同一の性質の場合もあります。
であれば、敷金と同様の手続で担保をとります。
これとは異なり、貸ビル業者がビル建設の資金の調達の必要から、入居者である賃借人から資金の一部を借りる目的で授受される入居保証金もあります。
このような保証金は、１０年間は無利息で据え置き、１１年目から毎年、年賦返還する契約になっていたりします。
このような入居保証金についても、質権設定や譲渡担保にとることができます。
質権設定のためには質権設定の契約を結ぶ事が必要ですが、その際に入居保証金預り証とか契約書を確認する必要があります。
譲渡担保も同様です。
質権、譲渡担保も第三者に対抗する要件として、ビル賃貸人に対して確定日付ある証書によって通知するか、またはその承諾を確定日付ある証書によって取り付けておく必要があります。
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