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抵当権の実行
抵当権者は債務者が被担保債権について弁済期に弁済をしない場合に抵当物件を競売に付し、その競落金から他の債権者に優先して弁済を受ける事ができることになります。
競売については、民事執行法に定められています。
目的不動産の競売は、その目的不動産の所在地を管轄する地方裁判所に対して行います。
申立に際しては一定の事項を記載した申立書を提出し、必要な書類を添付しなければなりません。
裁判所の迅速な事務処理のため、当事者目録、担保権・被担保債権・請求債権目録、物件目録、登記用の物件目録、権利者・義務者目録を各々、相当部数提出し、予納郵券も必要になります。
裁判所から手続費用の予納を命じられた時は、それも納付します。
競売開始決定にともなう差押の登録免許税として債権額の１０００分の４相当額が必要になります。
裁判所は申立を適法と認めれば、不動産競売開始決定をし、債権者のために不動産を差し押さえる旨を宣言します。
開始決定は債務者にも送達されます。
裁判所書記官は直ちに差押の登記を嘱託します。
差押の効力は、開始決定が債務者に送達された時に生ずるのが原則ですが、差押の登記がその開始決定送達前になされたときは、登記のときに生ずる事になっています。
差押の効力が生じますと、裁判所は競売開始決定がなされた旨と配当要求の終期を公告します。
差押の登記前に登記された仮差押の債権者や先取特権、質権又は抵当権で売却によって消滅するものを有する債権者などに対し、裁判所が定めた配当要求の終期までに債権を届け出るよう催告もします。
裁判所は、不動産の現況について執行官に調査を命じ、執行官は調査の上所定の日までに裁判所に現況調査報告書を提出してきます。
裁判所は、不動産の評価につき、評価人を選任し、不動産の評価も命じますので、評価人からも評価書が提出されてきます。
この評価書に基づいて、裁判所は最低売却価格を定めます。
目的不動産についてこうした現況調査報告書や評価書等に基づき、裁判所は物件明細書を作り、一般の閲覧に供するためにその写しを裁判所に備え、インターネットにも公示します。
不動産の売却は、裁判所の定める売却の方法によって行われますが、この方法には入札又は競り売りのほか、特別売却というのがあります。
これらの売却方法をとるかは、裁判所の裁量に委ねられています。
入札については、入札期日に入札させた後開札を行う期日入札と、入札期間内に入札書によって入札させ、開札を行う期間入札という方法があります。
入札又は競り売りの方法によって売却する時は、裁判所は売却の日時と場所を定め、執行官に売却を実施させなければなりませんが、その場合は売却すべき不動産の表示、最低売却価格並びに売却の日時、場所が公告されます。
期日入札の方法による場合は、入札期日の２週間前までに裁判所は所定の事項を公告します。
入札期日等の日時・場所は差押債権者や債務者、配当要求をしている債権者など利害関係人に通知されます。
入札は入札期日に所定の事項を記載した入札書を執行官に差し出す方法によって行われます。
入札が締め切られると開札されることになり、執行官は、開札が終わった時は最高価買受申出人を定め、その氏名や入札価格を告げます。
最高価買受申出人が決まり、裁判所が売却決定期日に売却許可決定をし、これが確定すると、それで換価手続は終了します。
買受人は、代金納付期限までに代金を裁判所に納付し、この代金納付をしたときにその不動産を取得する事になります。
それとともに登記を受けます。
裁判所は買受人から代金が納付された場合、債権者が１人の時又は２人以上であっても売却代金で各債権者の債権と執行費用全部を弁済する事が出来る時は、弁済金交付の日を定め、売却代金の交付計算書によって債権者に弁済金を交付します。
そうでないときは、配当期日を定め、配当票を作り、これに基づいて配当が行われることになります。
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