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賃借人の明渡猶予制度
平成１５年の民法改正で、民法３９５条の短期賃借人に対する保護が廃止され、期間の長短に関係なく、抵当権に後れる賃借権は、抵当権者及び競売の買受人に対抗できないこととなりました。
その代わりに、抵当権に対抗できない賃貸借により建物を占有し、競売手続の開始前より使用収益をなす者は、競売代金納付から６ヶ月までに限り、当該建物の明渡猶予を受けられる事になりました。
賃借人は、あくまでも明渡の猶予を受けるにとどまり、占有権原が付与されるわけではありませんから、賃借人はこの猶予期間中、買受人に対し、建物使用の対価として、賃料相当額の不当利得返還義務を負います。
建物使用の対価について、買受人が建物使用者に対し、相当の期間を定めて１ヶ月分以上の支払いを催告し、相当の期間内に履行がない場合には、猶予の権利は消えて引渡しの対象となります。
抵当権に後れる賃借権が買受人に対抗できないものとなった以上、賃借権者が差し入れた敷金の返還請求権は買受人に承継されません。
また、抵当権者の同意による対抗力付与制度が新設されました。
この制度は、登記した賃貸借は、その登記前に登記をした全ての抵当権者が同意し、かつその同意の登記があるときは、同意をした抵当権者に対抗する事ができるというものです。
賃貸用オフィスビルのように、抵当権実行後も賃貸借を存続させないと担保価値が低くなるような物件での利用がなされるからです。
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