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借地権と借家権の担保
借地人は、建物所有のたまに敷地の借地権を有しています。
この借地権には法律上、地上権と土地賃借権とがあります。
地上権というのは、他人の土地において建物などの工作物とか竹木を所有するために、その土地を使用しうる物権をいい、支配権能をもつ強い権利です。
これに対し、土地について地主と賃貸借契約を結び、その契約にもとづいて賃借人が有している権利の事を土地賃借権といいます。
この賃借権は債権です。
担保提供者が地上権だと言うだけで、法律上の地上権であるとは限りません。
ほとんどが土地賃借権です。
借地も地上権によっている時は、その地上権について抵当権を設定する事が可能です。
この場合は、地上権を抵当権の目的物とする抵当権設定契約を債権者と地上権者とで結ぶ事になります。
土地賃借権については、質権の設定もできますし、譲渡担保にとることもできます。
譲渡担保の場合は賃借権の譲渡にあたりますから、それについて地主の承諾を取り付けなければなりません。
民法では、賃借人が賃借権を譲渡するについては賃借人の承諾が必要ということになっていて、賃借人が賃貸人の承諾を得ないまま、無断で賃借権を譲渡すると、賃貸人から賃貸借契約を解除されるおそれがあります。
通常は、地主において無条件に承諾する事はありません。
地主に対し、承諾料を支払う事になります。
実際は、借地権を担保にとるときは、建物とともに担保に取ります。
この場合、建物に抵当権を設定しておき、この抵当権実行という手続を踏みます。
建物の競売の場合に、競落人は土地賃借権の取得するには、地主の承諾が必要になります。
建物競落人が土地賃借権を取得するについて地主の承諾を得られないときは、競売代金の支払い後２ヶ月以内に、裁判所に対して地主の承諾に代わる許可の裁判を申し立てることができます。
競落人が賃借権を取得しても地主に不利にならない場合には、裁判所はいっさいの事情を考慮した上で、地主の承諾に代わる許可の裁判をしますが、必要のあるときは、借地条件を変更し、または財産上の給付を命じます。
借家権は、譲渡担保にとることや質権設定することができます。
借家の場合は、賃借人から家主に対し、敷金を差し入れている場合が多く、その場合には、敷金返還請求権についても同時に担保にとることができます。
借家権を譲渡担保に取る場合は、家主の承諾を得なければなりません。
質権設定をする場合も借家権の性質上、借地権と同様に家主の承諾を取ることが必要です。
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